Retrait-gonflement des argiles : carte, loi ELAN, obligations

Q: L'étude de sol est-elle obligatoire sur un terrain argileux ?

À la vente, la loi prévoit qu'une étude géotechnique préalable G1 soit annexée à la promesse ou à l'acte de vente d'un terrain non bâti et constructible situé en zone d'aléa moyen ou fort. À la construction, le constructeur doit soit suivre les recommandations d'une étude de conception G2, soit appliquer les techniques particulières de construction prévues par la réglementation — cette obligation ne vise que les bâtiments d'habitation de deux logements au maximum.

Q: Qu'est-ce qui change avec la carte d'exposition 2026 ?

L'arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel le 31 janvier 2026, remplace la cartographie de 2020. Le nouveau zonage s'applique depuis le 1er juillet 2026 aux promesses de vente de terrains constructibles et aux contrats de construction de maisons individuelles, et il élargit les zones concernées : des terrains qui n'étaient soumis à aucune obligation le sont désormais.

Dans quelle mesure suis-je concerné ?

La carte d'exposition classe le territoire en zones d'aléa faible, moyen ou fort. C'est en zone d'aléa moyen ou fort que les obligations légales s'appliquent.

Carte de France de l'exposition au retrait-gonflement des argiles avec sa légende, version 2020

Carte d'exposition — version 2020. Depuis le 1^er juillet 2026, une nouvelle carte s'applique : consultez la version en vigueur, à l'échelle de votre parcelle, sur georisques.gouv.fr.

Une carte qui se lit à la parcelle

Une carte de France entière donne l'ordre de grandeur du phénomène — elle ne dit jamais ce qu'il en est de votre terrain. L'aléa se lit à l'échelle de la parcelle, sur le portail officiel Géorisques (ministère de la Transition écologique / BRGM), en entrant simplement une adresse.

Sur la carte de 2020, 48 % du territoire métropolitain se situait en zone d'aléa moyen ou fort. Depuis le 1^er juillet 2026, une nouvelle carte d'exposition s'applique : fixée par l'arrêté du 9 janvier 2026, elle élargit les zones concernées.

Sources : Chiffres clés des risques naturels 2023 (ministère de la Transition écologique) · Géorisques.

Ce que la loi prévoit, exactement

L'obligation vient de la loi ELAN. Voici ce que disent les textes — sans interprétation, et sans qualifier votre cas particulier.

À la vente d'un terrain

Le vendeur d'un terrain non bâti et constructible en zone d'aléa moyen ou fort fournit une étude géotechnique préalable G1, annexée à la promesse ou à l'acte de vente (articles L132-5 et R132-4 du Code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1^er octobre 2020). Validité : 30 ans sans remaniement du sol. La mission G1 en détail.

À la construction

Le constructeur doit soit suivre les recommandations d'une étude géotechnique de conception (G2 AVP ou G2 PRO), soit appliquer les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire (articles L132-6 et L132-7). L'obligation ne vise que les bâtiments d'habitation de deux logements au maximum. La mission G2 en détail.

En fin de chantier

Depuis l'ordonnance de juillet 2022, une attestation RGA accompagne la déclaration attestant l'achèvement des travaux (DAACT). Et depuis le 1^er juillet 2026, la nouvelle carte d'exposition fixée par l'arrêté du 9 janvier 2026 élargit les zones où ces règles s'appliquent.

Une étude de sol ne supprime pas le phénomène : elle permet d'identifier les aléas et d'adapter les fondations dès la conception. C'est le bureau d'études géotechniques indépendant qui conduit l'étude, en définit le programme, et signe le rapport.

Le mécanisme : pourquoi le sol bouge

Un sol argileux se comporte comme une éponge : son volume change avec l'eau qu'il contient.

En période de sécheresse

Le sol argileux perd son eau et se rétracte. Le terrain d'assise se dérobe, les fondations descendent de façon inégale — la structure travaille.

En période humide

Le sol reprend l'eau et gonfle. Le mouvement s'inverse : au fil des saisons, ces variations répétées déforment l'assise de la maison.

Les murs fissurent

Les fondations bougent, et les murs le signalent : fissures en façade, portes qui coincent, dallages qui s'affaissent — souvent après un été sec.

Schéma pédagogique du retrait-gonflement des argiles : évapotranspiration, évaporation, absorption par les racines, couches argileuses

Le phénomène en un schéma — © M. Villey / BRGM.

Des fissures sont déjà apparues chez vous ? Le diagnostic géotechnique G5 recherche l'origine du désordre.

L'étude de sol, selon votre situation

Vente d'un terrain ou projet de construction : à chaque situation sa mission, détaillée sur sa page.

Étude de sol G1 — dans le cadre d'une vente

L'étude de sol G1 (PGC, « Principes Généraux de Construction ») apporte un premier regard géotechnique sur le terrain. La loi ELAN prévoit qu'elle soit annexée à la promesse de vente d'un terrain non bâti et constructible en zone d'aléa moyen ou fort.

La mission G1 en détail

Étude de sol G2 — dans le cadre d'une construction

L'étude de conception G2 (AVP/PRO) s'attache à un projet précis : à partir des caractéristiques réelles du terrain, le bureau d'études définit les principes de fondations adaptés au sol et au bâtiment envisagé.

La mission G2 en détail

Étude de sol G2 AVP/PRO — études de conception

La première cause de sinistres sur les maisons individuelles

Quelques chiffres officiels suffisent à situer l'ampleur du phénomène en France.

10,4 M

de maisons individuelles exposées

Soit 54 % de l'habitat individuel français en zone d'aléa moyen ou fort au retrait-gonflement des argiles (carte 2020).

25 à 35 %

des indemnisations CatNat

Le phénomène pèse 25 à 35 % des indemnisations du régime de catastrophes naturelles, soit environ 1,5 milliard d'euros par an. Plus de 12 milliards d'euros ont été indemnisés entre 1995 et 2019.

22 000 €

de coût moyen par sinistre

C'est le montant moyen indemnisé, en 2015, pour un sinistre lié au retrait-gonflement. Lors de la seule sécheresse de 2003 : plus de 100 000 bâtiments endommagés, 4 400 communes reconnues en état de catastrophe naturelle, 1,2 milliard d'euros.

Sources : ministère de la Transition écologique (Chiffres clés des risques naturels 2023), Caisse centrale de réassurance, notre-environnement.gouv.fr, d'après BRGM.

Vos questions sur les argiles et la loi

Des réponses d'ordre général. Votre cas précis relève d'une étude géotechnique.

Comment savoir si mon terrain est en zone d'aléa argiles ?

La carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles est consultable sur georisques.gouv.fr, le portail officiel de l'État et du BRGM : elle s'y lit à l'échelle de la parcelle, en entrant simplement une adresse. C'est la référence à utiliser — une carte de France entière donne l'ordre de grandeur, jamais la réponse pour un terrain précis.

L'étude de sol est-elle obligatoire sur un terrain argileux ?

À la vente, la loi prévoit qu'une étude géotechnique préalable G1 soit annexée à la promesse ou à l'acte de vente d'un terrain non bâti et constructible situé en zone d'aléa moyen ou fort. À la construction, le constructeur doit soit suivre les recommandations d'une étude de conception G2, soit appliquer les techniques particulières de construction prévues par la réglementation — cette obligation ne vise que les bâtiments d'habitation de deux logements au maximum.

Qu'est-ce qui change avec la carte d'exposition 2026 ?

L'arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel le 31 janvier 2026, remplace la cartographie de 2020. Le nouveau zonage s'applique depuis le 1^er juillet 2026 aux promesses de vente de terrains constructibles et aux contrats de construction de maisons individuelles, et il élargit les zones concernées : des terrains qui n'étaient soumis à aucune obligation le sont désormais.

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Le retrait-gonflement des argiles, expliqué simplement